台灣人買日本房地產的遺產稅陷阱：低持有稅背後的繼承代價
日本固定資產稅確實不高，但日本遺產稅最高稅率 55%，且台日之間沒有正式稅務條約。繼承日本房產的台灣人，可能同時面對日本和台灣兩地課稅，實際稅負遠超預期。
台灣人買日本房地產的遺產稅陷阱：低持有稅背後的繼承代價
台灣人買日本房地產，常說的理由是「穩定、低稅、保值」。
「低稅」這個說法，需要仔細看。
日本的固定資產稅（相當於台灣的房屋稅和地價稅）確實不高，每年大約是固定資產評定額的 1.4%。但「持有稅低」不等於「繼承稅低」。
日本遺產稅（相続税）最高稅率 55%，在全球名列前茅。台日之間沒有正式的稅務條約（由於政治因素，台日之間的租稅協定架構尚未完整實施），台灣繼承人可能面臨兩地同時課稅的情況。
日本遺產稅的課稅範圍
日本遺產稅（依日本相続税法）課稅對象，不以國籍或居住地為唯一標準：
- 在日本境內的財產：無論被繼承人或繼承人是否為日本居民，均須繳日本遺產稅
- 對台灣人而言：只要持有日本境內不動產，就需繳日本遺產稅，無論雙方都住在台灣
2021 年日本稅制改正（自 2023 年 4 月起適用）進一步收窄外國人規避境外資產課稅的空間，對非居住者持有日本資產的課稅範圍有所調整。
⚠️ 日本遺產稅申告期限：依相続税法第 27 條，繼承人須在被繼承人死亡日起 10 個月內向日本稅務署申告並繳清稅款（台灣是 6 個月，日本是 10 個月）。
日本遺產稅稅率與免稅額
基本免稅額公式（相続税法第 15 條）：
3,000 萬日圓 ＋（600 萬日圓 × 法定繼承人數）
例如被繼承人有配偶與 2 名子女（3 名繼承人），免稅額為：3,000 萬 + 600 萬 × 3 = 4,800 萬日圓（約 NT$1,000 萬）。
路線価：稅基打折，但不低
日本房地產繼承稅不用市場成交價，而是用**路線価（路線價格）**估算，通常約為市場價值的 70–80%（日本国税庁路線価公示）。
高端地段（東京港區、新宿、澀谷）的路線価本身就很高，70–80% 的折扣不代表稅基大幅降低。
試算範例：東京市區公寓市值 1 億日圓，路線価 7,500 萬日圓，繼承人 2 名，免稅額 4,200 萬日圓，課稅基礎 3,300 萬日圓，適用 20% 稅率，速算扣除 200 萬日圓，遺產稅約 460 萬日圓（約 NT$100 萬）。
台灣端的重複課稅問題
台灣也有遺產稅，日本房地產會被計入台灣遺產總額。
- 台灣遺產稅基本免稅額：1,333 萬元（民國 113 年起，財政部公告）
- 境外已繳稅扣抵：依遺產及贈與稅法第 11 條，在日本已繳的遺產稅可在台灣稅額中扣抵，但扣抵上限為該境外財產依台灣稅率計算的應納稅額
- 若日本稅率高於台灣適用稅率，超過部分無法抵扣，兩地稅負疊加
降低日本房產繼承稅負的方式
- 生前贈與（生前贈与）：日本每年每人基本贈與免稅額 110 萬日圓；另有「相続時精算課税制度」，可累計贈與 2,500 萬日圓而暫不課稅（待繼承時一次計算；2023 年稅制改正，自 2024 年起新增每年 110 萬日圓年度免稅額）
- 壽險安排：日本壽險死亡給付有繼承稅免稅額——500 萬日圓 × 法定繼承人數（相続税法第 12 條第 1 項第 5 款）
- 公司持有：以境外公司持有日本不動產，繼承移轉股份而非不動產本身——但需注意日本稅局對「持有不動產紙上公司」的反避稅規定
資料來源
| 來源 | 說明 |
|---|---|
| 日本相続税法第 15 條 | 遺產稅基本免稅額：3,000 萬＋600 萬×法定繼承人數 |
| 日本相続税法第 27 條 | 遺產稅申告期限：死亡後 10 個月內申告並繳清 |
| 日本相続税法第 12 條第 1 項第 5 款 | 壽險死亡給付免稅額：500 萬日圓×法定繼承人數 |
| 日本国税庁（NTA） | 相続税稅率表（2024 年現行）、路線価公示（70–80% 市值） |
| 日本 2021 年稅制改正（2023 年 4 月適用） | 非居住者持有境外資產之課稅範圍調整 |
| 日本 2023 年稅制改正（2024 年起適用） | 相続時精算課税制度：新增 110 萬日圓年度免稅額 |
| 遺產及贈與稅法第 11 條（台灣） | 境外已繳遺產稅扣抵規定（上限為台灣稅率計算之應納稅額） |
| 財政部（台灣） | 遺產稅基本免稅額 1,333 萬元（民國 113 年起） |
本文為教育性內容，日本稅務規定複雜且持續更新，建議聘請同時熟悉台灣及日本稅法的顧問進行個案評估。
同主題其他文章