賣繼承來的房，房地合一稅率為什麼不看你繼承多久？併計長輩持有期間能從45%降到15%
房地合一稅2.0看的是持有期間：2年內45%、超過10年才15%。所得稅法第14條之4第4項規定，繼承取得的房地可併計被繼承人持有期間。別急著賣，先查長輩當初的取得日，算過再決定哪一年出手。
很多人剛繼承到一間房，第一個念頭是趕快賣掉換成現金，卻不知道光是這個「趕快」，可能讓稅率從15%一路跳到45%。
直接答案： 賣繼承來的房子要繳房地合一稅，而稅率高低看的是「持有期間」，不是你繼承了多久。房地合一稅2.0是四級累退稅率，持有2年內課45%、超過2年未逾5年35%、超過5年未逾10年20%、超過10年才降到15%。關鍵在所得稅法第14條之4第4項：繼承或受遺贈取得的房地，計算持有期間時可以把被繼承人持有的時間合併計算。也就是說，只要長輩當初買得早、加上你接手後持有的時間，合計夠長，稅率就能從最高的45%一路降到15%。所以繼承到房子先別急著賣，第一件事是查長輩當初的取得日，把合併後的持有期間算清楚，再決定哪一年出手最划算。
這件事是什麼？
我常遇到這樣的情況：長輩過世留下一間房，子女在處理後事的同時，也急著想把房子變現，分一分、用一用。心情我完全理解，可是賣房這一步，往往是整個繼承裡最容易被多繳一大筆稅的地方。
賣掉房子有獲利，就要繳房地合一稅。這跟一間房背後的權利結構一樣，都是繼承時最容易卡關、也最容易被忽略的環節。很多人直覺以為，反正我才剛繼承沒多久，持有時間很短，那就認了被課最高的稅率吧。這個想法剛好踩在最大的誤會上。房地合一稅看的持有期間，除了你繼承之後手上拿了多久，還可以把長輩當初持有的那段時間一起併進來算。
換句話說，一間爸媽住了二十年的老房子，就算你昨天才剛繼承、今天就要賣，計算稅率的持有期間也不會從零開始，而是可以接上爸媽當年的取得日往後算。這條規則一旦弄懂，賣房的時點與稅負就完全是另一回事了。
重點整理
- 賣繼承來的房子要繳房地合一稅，稅率高低看持有期間，持有越久稅率越低。
- 房地合一稅2.0是四級累退稅率：2年內45%、超過2年未逾5年35%、超過5年未逾10年20%、超過10年15%。
- 所得稅法第14條之4第4項規定，繼承或受遺贈取得的房地，持有期間可併計被繼承人持有的時間。
- 連續繼承的情形，財政部已放寬可把歷次各被繼承人持有的時間一起合併計算。
- 真正決定稅率的是長輩當初的「取得日」，不是你拿到繼承登記的那一天。
- 若符合自住要件，課稅所得400萬元以內免稅、超過部分按10%課徵，但有設籍居住連續滿6年等條件。
房地合一稅怎麼算？為什麼持有越久稅率越低？
賣房子的獲利要課稅，這件事大家都知道，但房地合一稅2.0的設計是一套「持有越久、稅率越低」的累退結構，目的就是要壓抑短期炒作、鼓勵長期持有。
根據全國法規資料庫的所得稅法第14條之4第3項第1款，中華民國境內居住的個人交易房地，持有期間在二年以內的，稅率為百分之四十五；超過二年未逾五年的，稅率為百分之三十五；超過五年未逾十年的，稅率為百分之二十；超過十年的，稅率為百分之十五。這就是房地合一稅2.0，自民國110年7月1日起施行，凡是110年7月1日以後交易的房地都適用這套新制。
把這四個級距攤開看，差距其實非常驚人。同一間房、同樣的獲利，持有不到兩年要拿出將近一半繳稅，撐過十年卻只要繳15%，前後相差三倍。對於繼承來的房子，這個級距表就是整篇文章的關鍵：你落在哪一格，往往不取決於你自己接手多久，而取決於下一段要講的那條併計規定。
繼承來的房，持有期間從哪一天起算？
這是整件事的核心。很多人以為持有期間要從繼承登記那天、也就是自己名下出現這間房的那天起算，於是覺得自己一定是短期持有、逃不掉45%。實情不是這樣。
根據全國法規資料庫的所得稅法第14條之4第4項，第四條之五第一項第一款及前項有關期間的規定，於繼承或受遺贈取得的房地，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。白話說就是：你繼承到的房子，計算持有期間時可以把長輩當年持有的那段時間一起接進來算。
舉個好懂的例子。假設爸爸在民國100年買下這間房，民國114年過世由你繼承，你在115年把它賣掉。如果從繼承那天算，你只持有一年多，落在2年內的45%級距；但依第14條之4第4項，可以把爸爸從100年起的持有期間併進來，合計超過十年，稅率就直接掉到15%。同一筆交易，光是把起算日接對，稅率就從45%變成15%。這就是為什麼我一直說，繼承到房子先別急著賣，第一件事是去查長輩當初的取得日。
連續繼承也能合併嗎？爺爺傳爸爸、爸爸再傳給我
有人會問：如果這間房是爺爺傳給爸爸、爸爸再傳給我，中間經過兩手繼承，那持有期間還能一路往上接到爺爺那一代嗎？
可以。根據財政部的函釋，財政部於民國112年放寬連續繼承或受遺贈的情形，可以把連續各次被繼承人、遺贈人持有的期間一起合併計算，用來適用較低的稅率或自住優惠。也就是說，爺爺持有的時間、爸爸持有的時間、加上你自己持有的時間，可以一段一段往前接起來一起算。
這個放寬其實很有溫度。一間老宅在一個家族裡傳了三代，本來就是長期持有的典型，沒有道理因為中間經過幾次繼承，就被當成短期交易課重稅。對許多繼承到祖產的家庭來說，這條函釋等於確認了：只要房子在家族裡一路傳下來，持有期間可以一路往上累積，稅率自然落在最低那一格。要提醒的是，這類合併計算牽涉每一手的取得文件與登記資料，實際申報前最好把歷次繼承的時點都備齊，並請專業人士核對。
賣自住的繼承房，有沒有更省的方式？
除了靠持有期間壓低稅率，如果這間繼承來的房子是拿來自住的，還有一條更優惠的路可以走。
根據全國法規資料庫的所得稅法第4條之5第1項第1款，符合自住要件的房地，課稅所得在400萬元以內免稅，超過400萬元的部分，依第14條之4第3項第1款第8目按百分之十課徵。這個10%遠低於前面那套45%到15%的級距，是房地合一稅裡最優惠的待遇。
不過自住優惠的門檻不低，要同時滿足幾個條件：個人或其配偶、未成年子女要在這間房辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿六年；交易前六年內，這間房不能出租、供營業或執行業務使用；而且個人與配偶、未成年子女在交易前六年內沒有用過這個自住優惠。值得注意的是，前面講的併計被繼承人持有期間，依第14條之4第4項的文字，同樣涵蓋第4條之5第1項第1款的這段期間規定，所以「設籍居住連續滿六年」這個年限，在繼承的情形下也有機會把被繼承人的時間一起算進來。實際能不能適用，仍要看戶籍、居住與使用狀況是否齊備，建議逐案核對。
下手之前，先問自己四件事
把上面的內容收攏起來，在你準備賣掉這間繼承來的房子之前，有四個問題值得先停下來確認：
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長輩當初的取得日是哪一天？ 這是整件事的起點。先把被繼承人最早取得這間房的日期查清楚，因為它才是決定持有期間、決定稅率的真正起算日，而不是你拿到繼承登記的那天。
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把被繼承人的時間併進來後，持有期間落在哪一格？ 算出合併後的總持有期間，對照45%、35%、20%、15%四個級距。如果差一點就能跨進更低的一格，晚一點賣可能就省下一大筆。
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這間房是連續繼承來的祖產嗎？ 如果中間經過兩手以上的繼承，依財政部112年函釋，歷次被繼承人的持有期間可以一起合併，往往能直接落到最低稅率。記得把每一手的繼承時點都備齊。
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這間房符不符合自住的條件？ 如果設籍、居住、未出租營業等要件都齊備，400萬以內免稅、超過按10%的自住優惠會比一般級距更省。先確認六年的設籍居住能不能成立，再決定走哪一條路。
海蒂的觀點
我太常看到家屬在長輩剛走、情緒還沒平復的時候，就被「趕快把房子賣掉分一分」這股急流推著走。那個想趕快把事情處理完、讓大家各自安心的心情，我完全懂。
只是賣房這一步，差一個月、差一個級距，繳的稅可能就差了好幾十萬甚至上百萬。房地合一稅看的是時間，而繼承給了你一份很珍貴的禮物，就是長輩當年持有的那段歲月，全都可以接到你手上一起算。一間爸媽守了一輩子的房子，計算稅率時不會把這段歲月歸零，這其實是法律給家庭的一點體貼。
所以我每次都會勸一句，繼承到房子，先別急著掛出去賣。花一個下午，把長輩最早的權狀、買賣契約、登記謄本找出來，看看取得日是哪一年，算一算合併後的持有期間落在哪一格。如果只差幾個月就能跨進更低的稅率，那這幾個月的等待，就是你能替全家省下的最實在的一筆錢。
賣房不急在這一時，把時點算對了再出手，才是真正替家人守住的安排。
◇ Heidy 海蒂學姊 ◇
FAQ
剛繼承的房子馬上賣，是不是一定被課45%？
不一定。房地合一稅的持有期間不是從繼承那天起算，依所得稅法第14條之4第4項，可以把被繼承人持有的時間一起併計。如果長輩當初買得早，合併後的持有期間超過十年，稅率就能降到15%。所以剛繼承就賣不代表一定落在45%，關鍵在被繼承人的取得日。
賣繼承來的房，持有期間到底從哪一天算？
從被繼承人最早取得這間房的日期起算，再加上你繼承後持有的時間。依第14條之4第4項，繼承或受遺贈取得的房地，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算，所以真正的起算日是長輩當初的取得日，而不是繼承登記日。
爺爺傳爸爸、爸爸再傳給我，持有期間能一路往上接嗎？
可以。依財政部112年的函釋，連續繼承或受遺贈的情形，可以把連續各次被繼承人、遺贈人持有的期間一起合併計算，用來適用較低稅率或自住優惠。所以三代傳下來的祖產，持有期間可以一段一段往上接，通常會落在最低那一格。
房地合一稅2.0的四級稅率分別是多少？
依所得稅法第14條之4第3項第1款，境內居住個人交易房地：持有2年以內45%、超過2年未逾5年35%、超過5年未逾10年20%、超過10年15%。這套2.0新制自110年7月1日起施行，110年7月1日以後的交易都適用。非境內居住個人則是兩級，2年內45%、超過2年35%。
繼承來的房自住要賣，有沒有更省的方式？
有。依所得稅法第4條之5第1項第1款，符合自住要件的房地，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分按10%課徵。但要同時符合本人或配偶、未成年子女設籍、持有並居住連續滿六年，交易前六年內未出租營業、未曾用過此優惠等條件。實際是否適用建議逐案諮詢專業人士。
Disclaimer
本文為一般觀念分享，不構成個別投資、保險、法律或稅務建議。房地合一稅的稅率級距、持有期間併計、連續繼承合併計算，以及自住優惠的適用要件，都應依個案的取得文件、登記資料與實際使用情形，諮詢合格會計師、律師與持牌稅務專業人士。法規與函釋內容以本文撰寫時公告為準，實際申報與規劃請以最新法規為依據。
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