台灣人在海外買房前，你應該知道的 10 個風險
泰國公寓、日本二手屋、美國公寓——海外置產的廣告看起來很美，但法律限制、稅務成本和繼承問題，往往不在銷售資料裡。這篇整理台灣人最常踩到的 10 個海外買房風險，涵蓋泰國、日本、美國三個熱門市場。
海外買房，是近年台灣高資產人士最熱門的話題之一。
泰國的低總價公寓、日本的高租金回報、美國的增值潛力——每個市場都有它的吸引力。但每個市場也都有它的法律限制、稅務成本和繼承問題，往往不在銷售人員的話術裡。
直接答案： 台灣人在海外買房最常遇到的風險，不是「買到爛房子」，而是：①不了解當地外國人持有限制（泰國外國人不能持有土地）；②忽略持有期間的稅務成本（日本固定資產稅、美國房產稅）；③沒有規劃繼承架構（境外不動產的繼承要按當地法律辦理）；④賣出時的稅務衝擊（美國 FIRPTA 預扣稅）。這些問題在買入時看不到，但在持有和賣出時都是真實的成本。
泰國篇：外國人最常踩的 4 個雷
風險一：外國人不能持有泰國土地
這是最基本、也最常被忽略的規定。
依泰國《土地法》，外國人不得持有泰國土地的所有權。外國人可以買的，只有：
- **公寓（Condominium）**的個別所有權
- 建築物的所有權（但不包含土地）
- 長期租賃（Leasehold）：最長 30 年，可續約，理論上最多 90 年
關鍵限制：整棟公寓建物中，外國人持有樓地板面積合計不得超過 49%（泰國《公寓法》B.E. 2522 第 19 條；資料來源：泰國土地廳 Department of Lands，2026 年 7 月確認）
一旦某棟公寓的外國人持有比例達到上限，台灣人就算想買也無法取得產權。部分銷售業者會用「外國人名額已滿」要求客戶以泰國人頭戶或泰國公司名義登記——這是法律灰色地帶，存在後續風險。
風險二：資金必須從境外以外幣匯入
購買泰國公寓，購款資金須以外幣從境外匯入，並取得「外匯交易收據（FET）」，才能在未來匯出賣房款或租金。
若直接以泰銖支付，或在泰國本地兌換，未來匯出時可能遇到問題。
風險三：賣出時的稅務
| 稅種 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 特別商業稅（SBT） | 3.3% | 持有未滿 5 年出售才課 |
| 印花稅 | 0.5% | 持有滿 5 年，免 SBT 改課印花稅 |
| 代扣所得稅 | 依個人所得計算 | 從售價扣除（而非利潤） |
風險四：繼承問題
台灣人過世後，在泰國的公寓需要依泰國法律辦理繼承手續，台灣的遺囑在泰國不一定能直接執行。建議提前與泰國本地律師確認繼承架構。
日本篇：三個高資產人士容易忽略的成本
風險五：固定資產稅每年都要繳
日本不動產持有人每年須繳固定資產稅（固定資産税）和都市計劃稅（都市計画税），通常合計約為固定資産評価額的 1.4%–1.7%（固定資産税標準稅率 1.4%，依日本地方税法第 350 條；都市計画税最高 0.3%，依同法第 702 條之8；資料來源：総務省，2026 年 7 月確認）。
台灣的不動產持有成本（地價稅 + 房屋稅）相對日本低很多，很多台灣人低估了日本的持有成本。
對於「買來放著」的投資客，若租金收入不足以覆蓋稅費和管理費，每年都是現金流出。
風險六：日本相続税最高 55%
日本是全球遺產稅最高的國家之一。台灣人若在日本持有不動產，該不動產屬於「日本國內財產」，即使本人不是日本稅務居民，日本相続税仍適用於日本境內資產。
日本相続税稅率表（部分）：
- 超過 1 億日圓：30%
- 超過 2 億日圓：40%
- 超過 3 億日圓：45%
- 超過 6 億日圓：55%
一棟東京的不動產，身故後可能要繳超過總值 40% 的稅——這個成本在買入時通常沒有被認真計算。
風險七：管理不易，空房問題
日本有大量空置的「空き家」（空房），部分地方政府對長期空置的不動產已開始加重課稅。不住在日本的外國投資人，需要聘請日本本地的物業管理公司，費用通常為租金的 5–10%。
美國篇：兩個關鍵稅務風險
風險八：FIRPTA——賣房時的預扣稅
外國人在美國賣房時，買方需依《外國人不動產投資稅法（FIRPTA）》預扣售價的 15% 繳給美國 IRS——不是 15% 的利潤，是 15% 的售價（IRS Rev. Proc. 2000-35；注：售價 USD 30 萬以下且買方作為自用住宅購買者，預扣稅率為 0%；USD 30–100 萬且自用者為 10%；其餘情況均為 15%）。
例： 售價 USD 100 萬的美國公寓，買方預扣 USD 15 萬交給 IRS，賣方實際到手 USD 85 萬。之後再依年度報稅申請退還超額預扣。
若你的資本利得稅（賣出利潤）低於 15%，需要申請退稅，但需等報稅季才能處理。
風險九：美國遺產稅對非居民的超低免稅額
美國對非居民非公民（Non-Resident Non-Citizen, NRNC）在美國的資產課遺產稅，免稅額僅 USD 60,000（約新台幣 192 萬元）——遠低於美國公民的免稅額（2025 年約 USD 1,399 萬；2026 年金額取決於美國《減稅與就業法》TCJA 相關立法，建議確認最新 IRS 公告）。
一棟 USD 200 萬的美國公寓，扣除 USD 6 萬免稅額後，最高可能面臨超過 40% 的美國遺產稅。
解決方式： 透過境外公司（如 LLC、開曼公司）持有美國不動產，可以在結構上隔離遺產稅——但需要詳細的稅務規劃，且有其他成本。
風險十：州稅和地方稅
美國不動產除了聯邦稅之外，還有州所得稅（部分州）、州遺產稅（部分州有獨立遺產稅）、地方房產稅（Property Tax）。紐約州、夏威夷州等熱門市場，這些成本加起來非常可觀。
三個市場的簡要比較
| 項目 | 泰國 | 日本 | 美國 |
|---|---|---|---|
| 外國人持有限制 | 公寓 ≤49% | 無限制 | 無限制 |
| 持有成本 | 低 | 中高（固定資產稅） | 高（Property Tax） |
| 賣出稅務 | 3.3% SBT 或 0.5% | 20%（居民）/複雜 | FIRPTA 15% 預扣 |
| 遺產稅 | 無遺產稅 | 最高 55%（日本境內資產） | 最高 40%（非居民免稅額僅 USD 6 萬） |
| 繼承複雜度 | 中 | 高 | 高 |
海蒂的觀點
我不是反對海外置產。每個市場都有它的投資邏輯，日本的租金殖利率是真實的，美國的長期增值是真實的。
但我常看到的問題是：買入時只考慮了「價格」和「預期租金」，沒有算清楚「全生命周期的持有成本」——包括稅費、管理費、匯率風險、繼承成本。
海外不動產的繼承問題尤其嚴重——因為它往往在幾十年後才真正浮現，而且處理起來代價高昂。
在海外買房之前，請問自己三個問題：
- 我清楚這個市場的外國人持有限制嗎？
- 我把持有期間的稅務成本全部算進去了嗎？
- 我知道我過世後，這個資產要怎麼傳下去嗎？
如果三個問題都有清楚的答案，再做決定不遲。
◇ Heidy 海蒂學姊 ◇
FAQ
Q：泰國公寓以公司名義買，是合法的嗎？
以泰國本地公司名義持有不動產，在泰國法律上是合法的——但該公司需有真實的業務目的和泰國股東（外資持股通常不超過 49%）。純粹為了規避外國人持有限制而設立的空殼公司，有被認定違法的風險。建議諮詢泰國本地律師。
Q：日本不動產繼承，台灣的遺囑有效嗎？
台灣遺囑在日本不自動生效，需要在日本進行「外國遺囑承認」（外国遺言の承認）程序，或依日本相続法規定辦理法定繼承。若有日本不動產，建議同時在日本立遺囑或設立境外信託，避免繼承時的行政障礙。
Q：美國 LLC 持有不動產，能規避 FIRPTA 嗎？
不能。美國 IRS 對外國人透過美國 LLC 持有的不動產，賣出時仍適用 FIRPTA 預扣義務。但透過非美國公司（如開曼公司）持有美國 LLC，在結構上可能有不同的稅務處理方式——這需要美國稅務律師的詳細評估。
關於作者
我是海蒂學姊，專注高資產家庭、跨境資產與家族財富整合的獨立財務顧問（IFA）。海外置產的稅務規劃和繼承架構，是我服務高資產客戶時最常被諮詢的主題之一。
Disclaimer
本文為一般觀念分享，不構成個別稅務、法律或投資建議。泰國、日本、美國的不動產法規及稅率可能隨政府政策調整，最終以各國主管機關官方規定為準。跨境不動產規劃請諮詢具備該司法管轄區執照的專業顧問。
Sources
資料確認日期：2026 年 7 月。各國法規可能隨政府政策調整，以下官方來源為最終依據。
| 數據項目 | 來源 | 確認日期 |
|---|---|---|
| 泰國外國人公寓持有上限 49%（第 19 條） | 泰國 Condominium Act B.E. 2522；泰國土地廳 dol.go.th | 2026.07 |
| 日本固定資産税 1.4%（地方税法第 350 條） | 日本総務省 | 2026.07 |
| 日本都市計画税上限 0.3%（地方税法第 702 條之8） | 日本総務省 | 2026.07 |
| 日本相続税最高 55%（6 億日圓以上） | 日本國稅廳 No.4155 | 2026.07 |
| 日本相続税非居住者課稅範圍 | 日本國稅廳 No.4138 | 2026.07 |
| FIRPTA 預扣稅率 15% / 10% / 0% | 美國 IRS；IRS Rev. Proc. 2000-35 | 2026.07 |
| 美國非居民遺產稅免稅額 USD 60,000 | 美國 IRS（Estate Tax for NRNC） | 2026.07 |
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