跨境資產 · 2026-06-25

2026 歐洲黃金簽證全面收緊：葡萄牙、西班牙、希臘、馬爾他四國最新門檻與變動一次看

西班牙黃金簽證2025年4月已廢除，馬爾他投資入籍被歐盟法院判違法，葡萄牙砍掉房地產路徑、入籍年限延長到10年，希臘門檻漲到80萬歐元並禁止短租。2026年歐洲投資移民全面收緊，本文整理四國最新規則，以及台灣高資產家庭真正該先想清楚的事。

「花一筆錢、換一個歐盟身分」這套玩法，到了 2026 年，已經不是你印象中的那回事了。

直接答案： 2026 年，歐洲幾個熱門的黃金簽證集體收緊。西班牙已於 2025 年 4 月 3 日全面廢除投資居留制度；馬爾他「投資換護照」的入籍計畫（CBI）被歐盟法院判定違法、2025 年 7 月廢止，但居留型的 MPRP 計畫仍開放；葡萄牙的黃金簽證沒有取消，但 2023 年起已砍掉房地產路徑，只剩基金（€50 萬起）與文化／遺產捐贈（€25 萬，低密度區 €20 萬），2026 年 5 月生效的新國籍法又把入籍年限從 5 年拉長到 10 年（台灣等一般國籍）；希臘則把門檻從舊制 €25 萬大漲到分區制（雅典等高需求區 €80 萬、其他地區 €40 萬），並禁止用簽證房產做短租。共同原因是歐盟施壓、反洗錢查得更嚴，加上各國的房價民怨。對台灣高資產家庭，與其追「哪一國最便宜」，更該先分清楚你要的是「能住的居留」還是「能傳的身分」，這兩件事的門檻和年限差很多。

里斯本黃昏天際線，象徵歐洲黃金簽證的世界地圖在 2026 年重新洗牌 — 圖｜2026 年，歐洲那扇用錢換身分的門，正在一起變窄。

這件事是什麼？

過去十幾年，歐洲有一套很多高資產家庭都聽過的玩法：在某個歐盟國家投資一筆錢，通常是買房，就能換到當地的居留權，住滿一定年限後還可能拿到護照。這就是俗稱的「黃金簽證」（Golden Visa），本質是「投資換居留」，少數國家甚至是「投資換護照」。

對亞洲的高資產家庭來說，它的吸引力從來不只是多一個地方住。它更像是一張保險：當家裡的資產、孩子的教育、甚至自己的退路都集中在同一個地方時，有一個歐盟身分，等於替全家在另一套制度裡留了一條路。

但這套玩法，這一兩年被整排修掉了。2025 到 2026 年，西班牙直接關門、馬爾他的護照路徑被歐盟法院判違法、葡萄牙和希臘則是把門檻和年限一起往上加。而且這波是幾個最熱門的入口幾乎同時收緊，方向非常一致。

重點整理

西班牙：黃金簽證已於 2025 年 4 月 3 日正式廢除，含房地產在內的所有投資居留路徑全部停辦。
馬爾他：「投資換護照」的入籍計畫（CBI）被歐盟法院判定違法，2025 年 7 月廢止；但居留型的 MPRP 計畫仍正常開放。
葡萄牙：黃金簽證沒有取消，但 2023 年起房地產路徑已全面取消，現在主要走基金（€50 萬起）或文化／遺產捐贈（€25 萬）；2026 年 5 月生效的新國籍法把入籍年限從 5 年拉長到 10 年。
希臘：投資門檻從舊制 €25 萬大漲到分區制，雅典等高需求區要 €80 萬、其他地區 €40 萬，並禁止把簽證房產拿去做短租。
共同原因：歐盟對「賣身分」施壓、反洗錢與資金來源審查趨嚴，加上各國民眾對外資推升房價的不滿。
對台灣家庭的重點：先分清楚你要的是「能住的居留」還是「能傳的身分」，兩者的門檻和入籍年限差很多。

2026 歐洲黃金簽證門檻對照表：葡萄牙、西班牙、希臘、馬爾他四國的投資門檻、居住要求、入籍年限與最新變動 — 圖｜2026 歐洲黃金簽證四國門檻對照（資料為 2026/6 概況，實際以各國官方公告為準）。

西班牙：直接關門

西班牙是這波收得最乾脆的一個。2024 年底國會表決通過、2025 年 1 月 3 日刊登於官方公報（BOE）的組織法（Organic Law 1/2025），刪掉了原本黃金簽證的法源，公布滿三個月後，也就是 2025 年 4 月 3 日起正式失效。

這不只是停掉買房那一條，而是把所有投資居留路徑（房產、金融資產、公債等）一次收掉。政府給的理由很直接：外資買房推升房價，要把住房從投機商品變回基本居住權利。

如果現在還想移居西班牙，得改走非營利簽證、數位游牧簽證、創業簽證這些路，但它們都不是靠投資換居留，條件和生活方式的要求也完全不同。要提醒的是，在截止日前已經提出申請、或已經拿到簽證的人，仍保有續簽的權利。

馬爾他：護照沒了，居留還在

馬爾他的情況最容易被講混，所以要分清楚兩件事。

被判違法、收掉的，是「投資換護照」的入籍計畫（CBI）。2025 年 4 月 29 日，歐盟法院（CJEU）裁定馬爾他這套「拿錢換歐盟公民身分」的做法違反歐盟法，等於把歐盟公民權商品化；馬爾他隨後在 2025 年 7 月（Citizenship Amendment Act 2025）廢止舊框架，改設一個「功績入籍」制度，只給對國家或人類有傑出貢獻的人，純投資不算。

但「投資換居留」的 MPRP 計畫沒有受影響，仍在運作。簡單講就是：在馬爾他，拿護照這條路沒了，拿居留這條路還在。MPRP 的條件包含政府捐款、在當地購屋或長期租屋、行政規費，以及一定金額的資產證明，而且維持居留沒有最低居住天數要求。

葡萄牙：沒取消，但變難變慢

葡萄牙常被誤會成「也關了」，其實沒有。它的黃金簽證仍在運作，只是吸引力被兩刀砍掉了一大半。

第一刀是 2023 年。葡萄牙把最受歡迎的房地產購買路徑全面取消，現在想拿黃金簽證，主要得走基金投資（€50 萬起）或文化／國家遺產捐贈（€25 萬，低密度地區降到 €20 萬）這些非房產路徑。

第二刀是 2026 年 5 月 19 日生效的新國籍法（Lei Orgânica n.º 1/2026）。它把多數申請人的入籍年限從 5 年拉長到 10 年（歐盟與葡語系 CPLP 國家為 7 年），而且計算起點改成從居留證核發日起算。換句話說，「投資、住幾年、拿護照」這條時間軸，整個被拉長了。要注意的是，新法設有過渡條款，在 2026 年 5 月 19 日新法生效前已提出入籍申請的人，仍適用舊的 5 年制。

葡萄牙的居住要求一直很低，大約每年 7 天，這點沒變。所以它現在的定位很微妙：當「能住的居留」還算友善，但當「能傳的身分」已經慢很多。

希臘：門檻翻倍，還禁短租

希臘是「還開著、但變貴變嚴」的代表。

最大的改變是門檻。過去 €25 萬就能進場的時代結束了，現在改成分區定價：雅典、塞薩洛尼基、米科諾斯、聖托里尼等高需求區要 €80 萬，其他地區 €40 萬，只有商業轉住宅改建或古蹟整修這類特例，才保留 €25 萬。€40 萬與 €80 萬的路徑，還規定要買單一住宅、面積至少 120 平方公尺。

第二個重點是短租禁令。用黃金簽證取得的房產，不准拿去做 Airbnb、Booking 這類短期出租，違者會被撤照、並處 €5 萬罰款。這對很多「買房收租順便養簽證」的算盤，是直接打掉。

希臘維持居留同樣沒有最低居住天數，但如果要走到入籍，需要 7 年、且每年實際住滿 183 天，還要通過希臘語言與文化考試，門檻並不低。

為什麼歐洲會集體收緊？

四個國家、四種做法，但背後的力量其實是同一股。

一是歐盟的壓力。歐盟長期不滿成員國「賣居留、賣護照」，認為這會被拿來規避審查、洗錢，甚至成為國安破口；馬爾他被告上歐盟法院，就是這股壓力的高點。

二是反洗錢與資金來源審查。現在各國對「錢從哪來」查得比以前嚴得多，受益人揭露、資金來源證明，都從加分項變成基本門檻。

三是民意。這幾年歐洲多國房價飆漲，當地人把矛頭指向外資炒房，葡萄牙砍房地產、西班牙直接廢除，理由都明白寫著「把住房還給居民」。

這三股力量短期內不會消失，所以可以合理預期：歐洲黃金簽證的大方向，會是繼續變貴、變慢、變挑，而不是回頭放寬。

常見誤解

誤解	真相
葡萄牙、希臘也跟著關了	沒有。關掉的是西班牙，以及馬爾他的「投資換護照」。葡萄牙、希臘的黃金簽證仍在運作，只是門檻變高、入籍變慢。
投資一筆錢就能直接拿歐盟護照	那是「投資入籍（CBI）」，馬爾他這條已被歐盟法院判違法收掉。現在多數國家給的是「居留」，要再住滿很多年、甚至通過語言考試，才可能入籍。
哪一國門檻最便宜就選哪一國	便宜的路徑常伴隨限制（地區、面積、捐贈不可回收）。先看你要的是居留還是護照、願不願意實際住，再看金額。
拿了黃金簽證就一定要搬去住	葡萄牙約每年 7 天，希臘與馬爾他維持居留甚至沒有最低天數。但若要走到「入籍」，希臘要每年住滿 183 天，差別很大。
買的房子可以租出去回本	希臘已禁止用黃金簽證房產做短租（Airbnb／Booking），違者撤照加 €5 萬罰款，「買房收租養簽證」的算盤被打掉。

對台灣高資產家庭，我會建議先想清楚的幾件事

如果你本來就把「歐盟身分」當成家裡的一個備案，今年真的值得重新算一次。決定要不要動之前，更上層的「該不該移、用什麼身分移」，可以先參考高資產家庭移民前，先看哪四個因素那篇。聚焦到黃金簽證本身，我通常會請家庭先回答這幾個問題：

你要的到底是「居留」還是「身分」？ 能住的居留，和能傳給下一代的護照，是兩件事。前者門檻和居住要求相對友善，後者牽涉入籍年限、實際居住、語言考試，難度高很多。
你願意實際住嗎？ 葡萄牙、希臘維持居留幾乎不用住，但要走到入籍，希臘要每年住滿 183 天。住與不住，決定了你能走哪條路。
這筆錢的來源說得清楚嗎？ 反洗錢審查只會越來越嚴，資金來源的文件，最好在動之前就先備齊。
時間軸對得上你家的規劃嗎？ 葡萄牙入籍從 5 年變 10 年，孩子的年齡、稅務居民身分的時點，都可能因此要重排。
這是不是你資產配置裡唯一的一條路？ 把全家的選擇權，押在單一一國、單一一套制度上，本身就是風險。

海蒂的觀點

這幾年我最常跟家庭講的一句話是：黃金簽證真正值錢的地方，是它替你家多留了一條路。

所以當門檻變高、年限變長，與其急著找一個更便宜的國家，不如回頭把目的想清楚。很多人一開始說要的是護照，聊到後面才發現，他真正在意的，其實是「萬一這裡有狀況，家人還有一個地方可以去」。這其實是居留就能解決的事，不需要一路拚到入籍。

2026 年的方向很清楚：錢進得去，不代表身分一定拿得到。與其追哪一國最划算，不如先把「你家要的是什麼」這件事，安排清楚。

◇ Heidy 海蒂學姊 ◇

FAQ

歐洲黃金簽證 2026 年是不是都關了？

不是全關。西班牙已廢除、馬爾他的投資入籍（護照）被判違法停辦，但葡萄牙、希臘的黃金簽證仍在運作，只是門檻變高、入籍年限變長。馬爾他的居留型 MPRP 也還開著。

現在還想拿歐盟身分，哪一國門檻最低？

以投資金額看，葡萄牙的文化／遺產捐贈路徑（低密度區約 €20 萬）與希臘的古蹟改建特例（€25 萬）相對低，但都有各自的限制與不確定性。選擇要看你要的是居留還是入籍、願不願意實際居住，不能只看金額。

葡萄牙黃金簽證還能拿護照嗎？

可以，但變慢了。2026 年 5 月 19 日生效的新國籍法（Lei Orgânica n.º 1/2026）把多數申請人的入籍年限從 5 年拉長到 10 年（歐盟／葡語系 7 年）。在新法生效前已提出入籍申請者，仍適用舊的 5 年制。

馬爾他護照計畫沒了，那還能去馬爾他嗎？

能。被收掉的是「投資換護照」的入籍計畫，居留型的 MPRP 計畫仍開放，可以取得居留身分，只是不再附帶快速入籍的承諾。

西班牙黃金簽證還有機會重啟嗎？

截至 2026 年沒有重啟跡象。西班牙是用組織法直接刪除法源、全面廢除，理由是抑制房價，方向相當明確。想移居西班牙，現階段要改走非投資型的其他簽證。

關於作者

我是 Heidy 海蒂學姊，專注高資產家庭跨境資產配置、傳承與身分規劃的獨立財務顧問（IFA）。我的工作，是幫家庭把分散在不同國家、不同制度裡的資產與選項，整理成一張看得懂、動得了的全圖，並在規則變動時，第一時間幫你重新算過。

Disclaimer

本文為資訊整理與觀念說明，內容為 2026 年 6 月概況，不構成移民、法律或投資建議。各國黃金簽證規則變動快速，且常有過渡條款與個案差異，實際申請請以各國官方（葡萄牙 AIMA、希臘官方公報 ΦΕΚ、馬爾他 Residency Malta 等）最新公告為準，並諮詢具資格的當地移民律師。

Sources

— Heidy

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